Il progressivo incremento dei tassi di interesse e la ritrovata selettività del ceto bancario hanno bruscamente interrotto un meccanismo che pareva destinato ad accrescere in maniera costante anche le aspirazioni più fragili. Ovvero, l’acquisto della prima casa.
Nel 2023 le compravendite hanno subito un calo del -9,7%, e la quota di compravendite assistita da mutuo è passata dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023
È quanto si legge nel 1°Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che analizza la congiuntura del settore con focus su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste, Verona).
Potenziale spostamento della domanda verso l’affitto
Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuta del 3%.
In altre parole, nel 2023 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.
In questo contesto la rigidità dei valori immobiliari, che in Italia caratterizza storicamente le fasi di inversione ciclica, finisce inevitabilmente per ampliare le distanze tra aspettative dell’offerta e disponibilità della domanda, contribuendo a rallentare ulteriormente l’attività transattiva.
Secondo Nomisma, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda, uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%).
Le dinamiche locali non sono omogenee
La variazione positiva che ha interessato i valori delle abitazioni dei mercati intermedi, seppur modesta (+1,2% usato, 1,7% ottimo stato) è una sintesi di dinamiche locali tutt’altro che omogenee.
Ad esempio, se i mercati di Messina e Ancona fanno segnare una flessione nominale dei prezzi (rispettivamente -2,2% e -1%), quelli di Trieste e Novara (+3,2%, +3%) evidenziano una variazione positiva di entità doppia rispetto alla media dei mercati.
Non basterà, quindi, un atteggiamento più accomodante da parte della BCE per determinare un’immediata risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda.
Locazione: non si arresta la crescita dei canoni
Sul fronte della locazione non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo).
La media sintetizza però una certa variabilità tra i mercati monitorati, dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Bergamo (+5,1%) fino al picco di Perugia (+5,2%).
Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta.
Quanto ai tempi medi di vendita nel residenziale si assiste a una certa stabilizzazione (da 5,2 a 5,6 mesi). Anche in questo caso tra i mercati si assiste a una certa variabilità, con i tempi di vendita che oscillano tra 3,5 mesi di Trieste e 6 mesi di Ancona.
