È quanto rileva il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma: nel 2023 gli acquisti sostenuti da mutuo scendono al 30,9%, mentre la flessione della domanda si traduce in una riduzione tendenziale del numero di compravendite di poco inferiore all’8%.
A ben guardare, sottolinea l’Osservatorio, i riflessi sull’attività transattiva non nascono da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie, ma dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto, unita alla politica restrittiva di erogazione da parte degli istituti di credito.
Nel complesso è stimato a 300.000 il numero di famiglie che, nonostante l’intenzione ad acquistare casa con mutuo, non riescono a concretizzare il proposito.
La dipendenza dal credito esclude parte della domanda
Negli ultimi 18 mesi il mercato immobiliare italiano evidenzia segnali di appannamento. Il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente della domanda uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%). Al contrario, gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%).
Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta ancora elementi di interesse per le famiglie che dispongono di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario.
I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato infatti sono cresciuti ancora, facendo segnare nel I semestre 2024 rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4%.
Prosegue il trend di ascesa dei prezzi
Si tratta di incrementi leggermente superiori a quelli registrati nel primo semestre dello scorso anno, che confermano il trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia.
Nello specifico, i prezzi delle abitazioni nuove si muovono in un range compreso tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano. Il capoluogo meneghino detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.
Se sul versante delle compravendite il rallentamento è comunque evidente, per le locazioni l’esuberanza continua a essere il tratto caratterizzante del mercato, soprattutto in relazione ai valori.
Locazioni: la richiesta fa salire i canoni
Sul mercato della locazione la crescita della domanda fa sì che nell’ultimo anno prosegua l’ascesa dei canoni (+2,5% semestrale).
A Torino e Firenze la crescita maggiore (+3% semestrale), ma considerando i canoni medi praticati, sono Milano, Roma e Firenze a esprimere i valori più elevati.
I tempi necessari a stipulare un contratto d’affitto si attestano in media intorno a 1,9 mesi, fatta eccezione per Bologna, dove basta poco più di 1 mese.
In ogni caso, dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente. Ma il passo sarà tutt’altro che spedito, perché la prudenza degli istituti di credito non verrà immediatamente meno.
